Verhuur van bedrijfsruimte in tijden van corona

Een kleine 2 maanden geleden publiceerden wij een artikel waarin de mogelijkheden voor (ver)huurders van bedrijfsruimte tijdens de coronacrisis werden benoemd. In dat artikel beantwoordden wij de vraag of de coronacrisis- te weten de overheidsmaatregelen met hun gevolgen- gezien kon worden als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Tevens kwam aan de orde of, als dit het geval was, een huurder dan met succes een beroep kon doen op huurprijsvermindering. Ten derde bespraken wij de rol van de redelijkheid en de billijkheid in deze situatie en als laatste kwamen de onvoorziene omstandigheden aan bod. We zijn nu bijna 2 maanden verder en het is tijd om een update te geven met betrekking tot deze punten. Hoewel bepaalde bedrijfsruimte ten gevolge van versoepelende maatregelen in de nabije toekomst weer deels open mag, zijn de hierboven genoemde knelpunten niet verdwenen.

Gebrek

Er bestaat helaas inmiddels nog geen jurisprudentie over de vraag of de huidige coronacrisis, die het gebruik van het gehuurde belet, kan worden gezien als een gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mocht verwachten. Wij waren toen van mening dat dit wél als een gebrek zou kunnen worden gezien. Die mening zijn we (uiteraard) nog steeds toegedaan. Hoewel er op dit punt veel tegenstrijdige (internet) publicaties zijn, is ook een aantal gezaghebbende huurrechtauteurs inmiddels van mening dat de coronacrisis niet een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid is en derhalve een gebrek oplevert in de zin van de wet. Echter, zoals wij ook al in ons vorige artikel schreven, boet deze constatering vaak direct ook aan belang in, omdat in veel gevallen gebruik is gemaakt van het ROZ model, in welke modelovereenkomst dit gebrek voor risico van de huurder is gebracht.

Huurprijsvermindering

Indien sprake is van een gebrek, heeft een huurder op grond van de wet een aantal rechten. Eén daarvan is recht op huurprijsvermindering. Echter, in het ROZ model (in de Algemene Bepalingen) is ook het recht op huurprijsvermindering uitgesloten. Dit lijkt de huurder derhalve niet veel verder te helpen. De vraag die dan echter vervolgens opdoemt, is of een verhuurder, wanneer hij zich beroept op deze uitsluiting, wellicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar handelt? Een andere mogelijkheid die de huurder nog soelaas kan bieden, is of de huurovereenkomst op dit punt moet worden aangepast wegens onvoorziene omstandigheden.

Redelijkheid en billijkheid

Zoals wij ook in ons vorige artikel schreven, is voor een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid heel wat nodig. Hier worden hoge eisen aan gesteld. Dit geldt te meer omdat de verhuurder uiteraard geen verwijt kan worden gemaakt van de ontstane situatie. Voor de beantwoording van de vraag wat redelijk en billijk is, moet rekening worden gehouden met enerzijds alle feiten en omstandigheden van het geval, en anderzijds met de gangbare rechtsovertuigingen en de maatschappelijke en persoonlijke belangen van huurder en verhuurder. Dit maakt dat in zijn algemeenheid niet gezegd kan worden of een beroep van de verhuurder op uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering voor het verminderd huurgenot naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.